– Дмитрий Станиславович, каково ваше отношение к точечной застройке? Имеет ли она оправдание?
– Если идти от общего к частному, то, к сожалению, все стремления градостроителей осуществлять комплексную застройку, когда можно одновременно застраивать микрорайон, прокладывать туда сети для всех домов и строить социальную инфраструктуру, на сегодняшний день сталкиваются с необходимостью вложения огромных средств, во-вторых, с отсутствием крупных застройщиков, по крайней мере в Архангельске.
Примеры такой застройки есть. В прошлом столетии так был построен весь привокзальный микрорайон. Сейчас такая возможность, при наличии ресурсов, есть, и ее можно реализовывать в жилом районе Майская Горка, в Соломбале, южной части города.
Но что делать на территориях с уже сложившейся застройкой? Здесь неизбежно возникают ситуации, когда невозможно сразу сменить весь квартал, поэтому возникает пресловутая точечная застройка, и здесь вопрос уже тактичности подхода и уместности. Также очень многое зависит от местных властей, поэтому есть примеры удачной точечной застройки, когда для жителей квартала или микрорайона возникает дополнительная социальная инфраструктура – строятся новые дороги, парковки, и не только для строящегося объекта, а для всего квартала. Такие примеры реновации городской среды можно только приветствовать.
Я убежден, что любое новое точечное строительство должно нести ту или иную социальную нагрузку, которая должна сделать жизнь в этом квартале лучше, комфортнее и удобнее.
К сожалению, зачастую и в большей степени мы сталкиваемся именно с непреодолимым желанием застройщика реализовать свои коммерческие интересы и получить земельный участок любой ценой. Интересы жителей квартала застройщика абсолютно не интересуют, поэтому крайней в этом отношении остается местная власть, так как она принимает решения.
Вы помните то время, когда семь или восемь лет назад на федеральном уровне принималось решение о передаче полномочий по распоряжению землями с муниципального на региональный уровень именно в административных центрах субъектов РФ? Во времена мэра города Александра Донского была создана «неформальная команда чиновников», которая очень быстро все лакомые участки, с точки зрения застройщиков, предоставила без конкурсов и аукционов разным аффилированным компаниям.
За несколько месяцев до наступления «часа иск» в городе штамповались решения о предоставлении земельных участков. Было выделено более 150 участков под застройку очень ограниченному количеству юридических и физических лиц – это была сплошь точечная застройка. До сих пор эти решения нам аукаются.
Должен сказать, что, к большому сожалению, последующее руководство мэрии ничем в этом плане не отличалось и продолжало ту же самую практику, порождая огромное количество социальных конфликтов. Только перекос пошел не в сторону жилищных объектов, а размещения разных торговых центров.
Нынешняя администрация и новый руководитель департамента городского хозяйства вынуждены расхлебывать все то, что было сделано за последние годы. Сегодня спорные вопросы выносятся на публичные слушания, и это очень хорошо. Важно чтобы слушания проходили максимально гласно, открыто, в удобное для горожан время для того, чтобы они могли прийти и выразить свое отношение.
Я не исключаю, что какие-то проекты можно реализовывать, но тогда надо нагрузить застройщиков развитием социальной и инженерной инфраструктуры в этих кварталах и найти компромиссное решение, например, снизить этажность, уменьшив таким образом нагрузку на квартал.
– На что могут повлиять публичные слушания? Ведь они носят рекомендательный характер.
– Федеральное законодательство, которое регламентирует все процедуры в градостроительном кодексе РФ, достаточно размытое. В законодательстве указано, что мнение людей может учитываться, но вот каким способом – не раскрыто.
Застройщик и городская администрация могут оказаться в суде по исковому требованию коллективного обращения жильцов, которые будут требовать остановить работу и не выдавать разрешение на строительство.
К сожалению, есть очень много примеров, где судебная система не работает. Яркий пример – голос жителей квартала на улице Суворова, которые требовали остановить строительство жилого дома, который практически вплотную построен к территории детского садика. У этого дома нет дворовой территории, по сути, она вся позаимствована у жителей квартала, и территорий общего пользования, куда перенесли парковки. Какие только аргументы ни приводились в суде, но наша Фемида оказалась слепа, глуха и нема. По этому дому были четко зафиксированы нарушения противопожарных норм и несостоятельность частной экспертизы.
Я считаю, что суд должен был отменить разрешение на строительство и отменить действие заключения экспертизы как выполненного ненадлежащим образом.
– Какие сегодня существуют нормы и требования к количеству и размещению парковочных мест?
– До сих пор действует очень старый СНиП «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», где уровень автомобилизации был смешным. Предполагалось, что очень ограниченное количество советских семей смогут приобрести личный автомобиль и, конечно, не более одного на семью, а не два или три, как сегодня.
СНиП постоянно актуализируется, и в него внесено нужное дополнение, что уровень автомобилизации и число парковочных мест уточняется органами местного самоуправления в зависимости от уровня автомобилизации в том или ином городе или регионе. И это делается через документ «Правило землепользования и застройки». В городской администрации сегодня имеются те правила, которые были утверждены еще предыдущей городской командой. Надо отдать должное, что предшественники нашли в себе силы, чтобы поставить там другой уровень требования машино-мест для застройки в Архангельске.
– Существуют ли «лазейки» для застройщиков в законодательстве? Например, когда меняется вид разрешенного использования земельных участков.
– Зачастую у застройщика, действительно, может меняться ситуация, он планировал один объект, а прошло время, и стало понятно, что этот объект здесь не нужен. Закон это допускает и разрешает, но смена вида разрешенного использования участка проводится через процедуру публичных слушаний.
Предыдущая команда городской администрации делала все для того, чтобы публичные слушания проходили в рабочее время в неудобных для жителей местах. На слушания обычно приходили несколько человек от застройщика, чиновники, и таким образом имитировалось проведение публичных слушаний. На мой взгляд, это форменное безобразие, граничащее с коррупцией. Здесь нет ни для кого секрета, что в Земельном кодексе существует норма, согласно которой под жилую многоэтажную застройку коммерческого характера земельные участки для строительства должны предоставляться на аукционе. Что делала предыдущая команда – она формально предоставляла земельные участки под строительство офисных зданий, огромного количества гостиниц, у нас феноменальное количество земельных участков предоставлено под гостиницы, и потом эти «гостиницы» через публичные слушания чудесным образом оказывались многоквартирными жилыми домами.
– Если разрешение на строительство было выдано, то жители уже ничего не могут с этим поделать?
– Нет, любое решение может быть отменено в судебном порядке.
Еще на ситуацию можно повлиять через органы прокуратуры. Если горожане считают, что их права были нарушены, то они имеют право обратиться в органы прокуратуры с просьбой о проведении соответствующих проверок. Органы прокуратуры постоянно проводят такие проверки, у нас есть случаи, когда городская прокуратура, проведя серьезную всестороннюю проверку, выносила представления и предписания в городскую администрацию об отмене тех или иных решений по разрешению на строительство.
– Чтобы не повторять ошибки прошлого, какой вы видите выход из ситуации?
– На мой взгляд, необходимо вернуться к корректуре проектов планировок, потому что в них для каждого квартала нарисовано, что будет сноситься, что должно быть построено. Проекты планировок нужно еще раз вынести на общественное обсуждение. Утверждая новые проекты планировок, новая городская администрация, таким образом, сможет добиться заключения общественного договора между жителями и властью.
