Первым заместителем прокурора Архангельской области утверждено обвинительное заключение по уголовному делу в отношении четырех риэлтеров «Северодвинского агентства недвижимости»: Оксаны Панасенко, Дарьи Тимошенко, Марии Дружининой и Эллины Ермолиной, обвиняемых в совершении неоднократных мошенничеств в сфере недвижимости.
Предварительным расследованием установлено, что эти риэлтеры, объединившись в организованную преступную группу, действовали в Северодвинске на протяжении 2008–2013 годов.
При оказании услуг по продаже жилых помещений граждан из числа социально незащищенных слоев населения обвиняемые, злоупотребляя их доверием, обманным путем получали от людей расписки о полной выплате им денежных средств по сделке. Основную часть вырученных средств риэлтеры присваивали, используя расписки в качестве документов, подтверждающих исполнение ими своих риэлтерских обязательств.
От преступной деятельности обвиняемых пострадали почти два десятка жителей Города корабелов, среди них двое – дети-сироты. Общий размер похищенных денежных средств превысил шесть миллионов. Сейчас уголовное дело направлено в Северодвинский городской суд для рассмотрения по существу.
Как же быть простому человеку, решившему продать или купить квартиру? Как не остаться без честно заработанных средств и сберечь нервы? Для этого мы решили встретиться с Антоном Смирновым – юристом, давно работающим в сфере недвижимости, и обсудить самые наболевшие и спорные вопросы.
Защититесь сами
– Как быть человеку, если при подписании предварительного договора агентству был выплачен аванс за предстоящую покупку, но сделка не состоялась. Как вернуть деньги?
– Необходимо смотреть тот договор, который вы заключили. В первую очередь необходимо выяснить, имело ли право риэлтерское агентство принимать этот аванс? Если нет, то сделка судом может быть признана недействительной. Вообще, передавать денежные средства в оплату за объект недвижимости лучше либо собственнику такого объекта, либо лицу, которое владеет соответствующим правом, – к примеру, лицу которому выдана нотариальная доверенность на заключение договора и на получение денежных средств. Как правило, таких документов и, соответственно, полномочий, у агентств недвижимости нет, вся их обязанность по договору с собственником чаще всего сводится к тому, что оно ведет поиск потенциальных покупателей на объект и оказывает услуги по оформлению отношений между собственником и подобранным агентством покупателем.
На мой взгляд, покупая квартиру, человеку лучше заблаговременно обратиться к компетентному юристу. Стоит понимать, что стоимость услуг юриста в начале любой сделки, когда вы еще можете себя защитить от опрометчивых поступков по подписанию всякого рода договоров, будет значительно меньше, чем когда вы уже окажитесь перед необходимостью обращаться в судебные органы. Если на сделке купли-продажи вас будет сопровождать юрист или, например, риэлтер-специалист которого вы подобрали, с которым вы заключили договор на защиту ваших интересов в сделке, то риск неисполнения договоренностей и обязательств, взятых на себя второй стороной на преддоговорном этапе и их реальное отражение в самом договоре купли-продажи квартиры, уменьшится в разы. Нужно помнить, что агентство, продающее вам недвижимость, всегда находится на стороне продавца, что бы при этом они вам не говорили, и будет оно защищать интересы именно своего сотрудника. Запомните самую главную истину юриста: «Всегда проще предотвратить проблему. Это лучше, чем решать ее последствия!»
Продажа или мошенничество?
– Бывают и случаи, когда человек вносит аванс за квартиру в одно агентство, а потом выясняется, что эта квартира продается через совершенно другое агентство, с которым у хозяев квартиры подписан договор на продажу. Но агентство, куда уже отданы деньги, возвращать их отказывается. Как быть в такой ситуации?
– Если ест документальное заключение договора между агентством и клиентом на оказание услуг, клиент, в соответствии с Законом о защите прав потребителей, вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии оплаты агентству фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по такому договору.
С другой стороны, по моему личному убеждению, агентство, не имеющее заключенного договора с собственником квартиры, не имеет никакого права брать деньги от потенциальных покупателей такой квартиры и действует в данной ситуации на свой страх и риск, поскольку действия работников подобного агентства могут быть квалифицированы правоохранительными органами по 159 ст. УК РФ как мошенничество.
Во-первых, в такой ситуации следует обратиться с заявлением в само агентство о подтверждении их полномочий по заключению с вами договора, по которому вы внесли аванс. Вам должны предоставить документы, подтверждающие их право действовать в интересах владельца квартиры. Если же такого документа нет, то необходимо предложить им добровольно вернуть вам уплаченные вами же деньги. В случае непонимания такого требования со стороны агентства настоятельно рекомендую обратиться в правоохранительные органы по месту регистрации агентства недвижимости с соответствующим заявлением о факте мошенничества. Видится мне, что вопрос решится гораздо раньше обращения покупателя в правоохранительные органы, либо он решится после первого общения директора такого агентства со следователем. Покупателям же я хотел бы посоветовать: сначала ознакомьтесь со всеми документами на квартиру, имеющимися у агентства, а уже потом расставайтесь с деньгами.
Скрывают, значит, врут
– Как проверить слова риэлтора, который говорит, что квартира продается через их агентство? Какие документы я должен попросить показать при внесении авансового платежа?
– Подтверждением полномочий агентства, действующего в интересах доверителя (собственника квартиры), является доверенность, выданная собственником, или договор поручения с описанием конкретных полномочий предоставленных таким собственником агентству. Поэтому, прежде чем вносить аванс за квартиру, если вы, конечно, вносите его не самому собственнику (что является самым лучшим вариантом), вам необходимо удостовериться в полномочиях агентства. Как показывает практика, если у агентства есть договор с собственником, то скрывать его от потенциального покупателя, тем более при внесении покупателем денежных средств, агентство точно не будет, иначе рискует неполучением денежных средств. Также обстоит ситуация в присутствии юриста или риэлтора-специалиста, представляющего интересы покупателя в преддоговорных отношениях или при заключении договора на оказание агентством услуг покупателю.
– Что делать в случаях, когда по мере работы с агентством человек понимает, что что-то здесь нечисто, зато есть подозрение в мошенничестве? Какие органы контролируют работу риэлтерских агентств.
– Специальных органов, контролирующих работу риэлтерских агентств, законодательством не предусмотрено. Есть гильдии риэлтеров, в которые объединяются некоторые агентства, декларируя при этом защиту прав и интересов клиентов, ну, и самих агентств от недобросовестных участников рынка, Но любые акты, издаваемые такими гильдиями, носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер.
Если же у человека заключен договор поручения с агентством, а он заподозрил что-то нечистое, то он может в любое время отказаться от поручения и выбрать другое, достойное агентство! При этом советую в начале своего пути получить консультацию юриста, который объяснит некоторые вещи, которые для вас могут казаться подозрительными или ненормальными.
