Теория заговора?
Что касается первого, то в какое-то время активно ходил слух о том, что дикие цены за квадратные метры в столице Поморья – результат чуть ли не пари неких строительных или риэлторских воротил из Питера. Если задуматься, то большая часть покидающих Архангельск горожан пытаются осесть именно в Северной столице, где строительный бум идет полным ходом. Говорят, что дело все в схожем с питерцами менталитете, климате и более дешевой по сравнению с Первопрестольной жизни. В таком случае питерские продавцы жилья реально могут быть заинтересованы в притоке на жилищный рынок Петербурга потенциальных покупателей из испорченного квартирным вопросом депрессивного соседа, цены на жилье в котором постепенно подползают к петербургским. В самом деле, уже давно никто из архангелогородцев особенно не удивляется, встретив где-нибудь на Невском, Лиговке, Петроградке или Ваське давно потерявшихся из виду знакомых. Имел место подобный заговор или нет, это уже дело десятое, поскольку механизмы, работающие в ценовой политике столицы Поморья, вполне очевидны, кто бы их ни запустил.
Стоп, машина!
Вообще, 2014-й в плане резких скачков вверх-вниз остается достаточно стабильным. Однако в данном случае стабильность особого оптимизма не вызывает. В течение последних лет цены на жилье так интенсивно позли вверх, что, казалось бы, давно должны были достигнуть критической точки и резко обрушить спрос из-за довольно низкой покупательной способности северян. Однако пока этого не происходит по двум причинам: во-первых, спрос значительно превышает предложение и, во-вторых, по причине отсутствия доступного жилья люди все же вынуждены влезать в ипотечную кабалу.
Первая причина связана, прежде всего, с длительностью строительства домов и нерешаемые проблемы со строительством сравнительно недорогого социального жилья. Если вспомнить, например, эпопею с возведением двух «ветеранских» многоэтажек, четырех картонных домиков на Доковской или мутную цигломенскую стройку, то особой надежды на то, что город в ближайшее время начнет строить социальные микрорайоны, не нарождается. При всей этой беспросветности деревянный жилфонд прогрессирующе ветшает, а исполнение программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в Архангельске вызывает большие сомнения, а вместе с ней и возможность столицы Поморья и дальше участвовать в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Не так давно, в рамках визита в Архангельск президента Путина, федеральный министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, ознакомившись с тщетными потугами местной мэрии хоть что-то построить, жестко заявил, что темпы ввода жилья в эксплуатацию должны быть увеличены как минимум вдвое: «Если исходить из средних общероссийских показателей, то в других субъектах РФ на областной центр приходится половина от годового объема жилья, введенного в эксплуатацию во всем регионе. Здесь же, из 289 тысяч квадратных метров, введенных во всей Архангельской области в 2013 году, на областной центр приходится лишь 70 тысяч «квадратов». Жилье в Архангельске строится недопустимо медленно».
Областной минстрой полагает, что в текущем году в регионе появится еще тысяч триста квадратных метров жилья. Если верить таким заявлениям, то непосредственно Архангельск должен разродиться полутора сотнями тысяч «квадратов». Причем в счет идет и коммерческое, и социальное, и индивидуальное жилье. В то время как даже социальная «стройка века» в Цигломени едва ли выдерживает поставленные сроки, да и по количеству предполагаемых квадратных метров – лишь капля в море, коммерческое жилье у черта на куличках не слишком интересно ни застройщикам, ни потенциальным покупателям. Посему под так называемое «элитное» строительство городская управа, пренебрегая всеми эстетическими нормами, выделяет даже куски центральной набережной и оставшиеся клочки центра города, не особо обращая внимания на то, что рядом стоит детский садик, или место может быть использовано как рекреационная зона, коих Архангельск лишается ускоренными темпами.
Нелюбо дорого
Тем не менее, подобное жилье по своей цене, по оценкам агентства «Троицкий дом», вылетает далеко за рамки адекватного. Так, подсчитали, что стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет чуть менее 68 тысяч рублей. Общая же цена «квадрата» по городу, по подсчетам того же агентства, подбирается к 60 тысячам.
Итак, как сообщают в областном правительстве, Архангельская область по стоимости жилья в новостройках занимает непочетное 11-е место по стране, являясь при этом далеко не самым комфортным местом для проживания. Вторичный жилфонд, даже при том состоянии, в котором пребывает местное ЖКХ, взлетел на 14-ю ступеньку по России в целом.
Министр промышленности и строительства Архангельской области Андрей Шестаков объясняет подобное безобразие тем, что «рынок предложения не успевает реагировать на увеличение спроса северян из-за длительности процедуры создания конечного продукта».
– Продолжительность этапа строительства домов влечет за собой повышение стоимости жилья в Архангельской области. Изменить ситуацию позволит постоянный рост предложения застройщиков и насыщение рынка недвижимости. Если это произойдет, то снижение цены за «квадрат» на жилищном рынке Поморья неизбежно, – предрекает глава регионального минстроя.
Вывод, впрочем, сколь очевидный, столь и банальный. Тут либо придется ждать, пока застройщики ринутся, обгоняя друг друга, строить жилье и демпинговать, либо попытаться воздействовать на причины, по которым коммерческие стройки растут как грибы, а социалка иногда строится годами.
К слову, увеличение числа «беженцев» с Севера напрямую связано, в частности, и с ценами на жилье. За сумму, которую сегодня случится выручить за среднестатистическую благоустроенную квартиру в Архангельске, вполне можно приобрести равноценную или большую квартиру в любом из городов Северо-Запада или Средней полосы (исключая, конечно, мегаполисы), с куда более развитой внутренней инфраструктурой и транспортной доступностью до «большого мира».
К примеру, судя по информации сайта «Деловая жизнь», по средней стоимости жилья Архангельск значительно обскакал Великий Новгород, Владимир, Волгоград, Иваново, Воронеж, Курск, Липецк, Ставрополь, Саратов, Омск, Орел, Смоленск, Псков, Тамбов, Рязань, Мурманск, Пензу, Брянск – проще, наверное, назвать, где дороже, чем у нас.
Барьерные рифы
Одной из основных причин непомерной стоимости строящегося жилья эксперты называют, естественно, дороговизну земельных участков. В центре участки распроданы уже давно, и контролировать цены ни региональные, ни муниципальные органы не в состоянии. Поэтому и социальное жилье в районах, близких к центру, в любом случае вышло бы «золотым».
Если говорить об удаленных участках, куда городская администрация и принялась «ссылать» обитателей аварийных бараков, то там, как правило, отсутствует коммунальные сети. Их подвод и различные согласования также здорово влияют на стоимость квадратного метра.
Плюс ко всему мощная бюрократическая машина в столице Поморья выстраивает довольно жесткий административный барьер. Проблем добавляет и невнятный генеральный план, а в районах зачастую – вообще отсутствие документов территориального планирования. К тому же, среди проблемных вопросов называется и непомерно высокие цены подготовки типовых проектов. Все это застройщики выставляют в качестве оправдания диких цен на недвижимость, и пробиться сквозь такие «барьерные рифы» себе дороже.
Когда речь идет о вторичном жилфонде, шороху добавляют и сами продавцы. Назначая стоимость, они чаще всего ориентируются на пиковые цены, которые держатся в риэлторских агентствах годами, даже несмотря на довольно робкие и незначительные позитивные колебания рынка.
В общем, пока аварийный жилфонд Архангельска стареет ускоренными темпами, а сколько-нибудь заметного строительства социального жилья так и не происходит, совершенно понятно, что люди ищут выход в ипотечных кредитах. Ипотека за несколько лет выросла в несколько раз, а вместе с ней выросли и кредитные долги населения. В принципе, одно цепляется за другое и главной причиной остается неспособность власти решить вопросы строительства доступного социального жилья. Пока все происходит лишь на уровне идей, как, впрочем, и с не так давно всплывшими всуе доходными домами, которые, опять же по идее, должны бы снять некоторую социально-бытовую напряженность. Однако, исходя и всех вышеперечисленных причин, бизнесмены не торопятся строить сравнительно дешевые доходные дома, окупаемость которых стоит под большим вопросом.
Решение вопроса глава федерального минстроя совершенно объективно видит в создании единых, и главное, понятных правил регулирования в строительстве, без которых в отрасль просто не пойдут инвестиции. Однако сколько времени займет реформа отрасли и создание внятной нормативно-правовой базы, – это пока большой вопрос.
